记者在采访中了解到，随着市民维权意识日益增强，近年来与房地产相关的商品房纠纷越来越受到大家的关注。具体来看，主要表现在逾期交房、逾期办理房产证、变更小区规划、商品房合建联建，以及开发商和施工企业工程款拖欠等事项的纠纷上。

　　如何才能减少纠纷的发生呢？事实上，日益增多的房产纠纷除了开发商的问题外，业主自身的问题也不少，比如说法律、权利意识淡薄，没有仔细审查相关的手续等，都为日后的“纠缠不清”埋下了隐患。

　　为此，从本期开始，我们将陆续推出系列报道，通过采访专业律师，将房屋买卖、交付、管理中的法律、维权等问题进行一一剖析，希望能为市民的置业提供一些有用的帮助。

　　购买一套称心如意的房子是许多人的梦想。好不容易攒够了买房的钱，兴冲冲奔向楼盘销售处的时候，很多人往往容易冲动，雾里看花，水中望月，一不小心落入“陷阱”，甚至可能血本无归。浙江华顶律师事务所律师林兴表示，冲动是购房者的“大忌”，在看房之前，应先要把开发商的“五证”看齐全，看清楚。

　　据介绍，五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证》）。目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。林律师分析认为，不出示“五证”原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件作假，如将某项目一期说成二期等。

　　具体来看，正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。

　　规划部门的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。

　　根据房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。

　　《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看《建设工程竣工备案表》。

　　《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证，要注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。

　　不过，对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪，认识到记载内容可能存在的利害关系，较为困难。林律师建议，购房者最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。

　　■相关法规：
　　
　　2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。